Le développeur de Miami Edgardo Defortuna sur la construction de condos dans la ville magique

Pendant des décennies, de riches acheteurs latino-américains, cherchant à cacher leurs richesses en dehors de leur pays d'origine, ont propulsé le marché des appartements de luxe à Miami. C'est Edgardo Defortuna qui a contribué à leur ouvrir les portes.

Originaire d'Argentine, Defortuna a fondé Fortune International Group dans les années 1980, pour négocier des contrats pour une clientèle latino-américaine et gérer leurs propriétés. Au fil des décennies, la société est devenue l'une des maisons de courtage de luxe les plus importantes et les plus connues du sud de la Floride.

À la fin des années 1990, Defortuna et sa femme Ana Cristina Defortuna ont fait passer les choses au niveau supérieur en ajoutant une division de développement à l'entreprise. Aujourd'hui, l'entreprise est l'un des constructeurs de condos les plus importants de Miami. Son portefeuille s'étend des enclaves de boutique comme le condominium Jade Signature conçu par Herzog & de Meuron à Sunny Isles Beach aux tours de grande hauteur à travers Brickell et des projets de style de vie de marque avec St. Regis et Ritz-Carlton.

Même dans ce marché turbulent, la firme ne ralentit pas. Par exemple, le projet porte la marque Casa Tua, un concept culinaire italien populaire originaire de Magic City. D'abord présentée comme une tour de condos de 70 étages destinée à la location à court terme, Fortune a déposé en mars des plans pour construire un développement qui comprendrait des bureaux, plus de condos et - à 930 pieds de haut - deviendrait l'un des plus hauts bâtiments de Miami.

Defortuna s'est entretenu avec Commercial Observer en avril pour discuter de ses derniers projets, une prise de contrôle d'un condo de 500 millions de dollars à Miami Beach qui n'a pas fonctionné et de l'état du marché de Miami.

Cette interview a été modifiée pour plus de longueur et de clarté.

Observateur Commercial : Comment êtes-vous arrivé dans l'immobilier ?

Edgardo Defortuna : J'ai déménagé ici quand j'avais 23 ans — comme tout le reste, presque par accident, dans le sens où ma sœur voulait venir ici pour étudier pour devenir médecin. Mon père l'a convaincue de ne jamais y aller toute seule, alors elle m'a convaincu de venir pendant trois mois. J'attends toujours mon retour.

J'ai vu l'opportunité de cibler le marché latino-américain. Personne ne s'y intéressait vraiment à l'époque. J'ai réalisé que les gens d'Amérique du Sud n'étaient pas bien servis. J'ai fait équipe avec des avocats et des banquiers pour leur faciliter l'achat et la sélection et les structurer de la bonne façon.

Comment diriez-vous que le profil de l'acheteur d'un condo à Miami a changé depuis que vous avez déménagé ici ?

C'était 60/40 étranger-domestique ou 70/30 selon le lieu et le projet, toujours majoritairement sud-américain, surtout pour le nouveau produit. Depuis le COVID, c'est désormais plus du 50/50 voire du 60/40 de l'autre côté. Pour le projet Ritz-Carlton que nous réalisons à Pompano Beach, c'est à 85 % domestique.

Pour les acheteurs étrangers, les évolutions ont été davantage axées sur les investisseurs. Les acheteurs nationaux recherchent généralement des résidences principales pour les familles. Mais il y a beaucoup de gens comme moi qui ont vécu aux États-Unis. Suis-je un acheteur latin ou un acheteur américain ?

Vous avez un tas de projets dans le pipeline. Comment se passe le financement ?

Les banques ont également constaté que le pipeline de projets multifamiliaux a quelque peu diminué en raison des taux d'intérêt plus élevés et des coûts de construction plus élevés. Cela rend les chiffres nettement plus serrés. Les grands fonds spéculatifs et les gens qui aiment appeler ces actifs à des fins d'ego ont quelque peu disparu du marché.

Ainsi, le financement en copropriété est plus attrayant pour certaines des banques qui comprennent. Ils recherchent une expérience, des avant-ventes, un concept qui leur plaît, et ils voient si la force du mécénat en termes de capital est aussi engagée qu'eux.

J'ai été agréablement surpris. Le mois dernier, deux banques m'ont appelé et m'ont dit : « Ne nous oubliez pas, car nous sommes sur le marché. La réalité, c'est que les banques doivent placer, alors elles essaient simplement de choisir les meilleurs projets.

Avez-vous obtenu des prêts récemment?

Nous n'avons pas de prêts à la construction — non pas parce que les banques ne sont pas là, mais parce que nous n'avons pas les coûts liés. Certains des prix sont totalement hors de l'esprit.

Pouvez-vous nous parler de votre partenariat avec Casa Tua, un concept italien populaire originaire de Miami ?

Nous avons pensé qu'étant au cœur du quartier financier, nous devrions avoir un bâtiment qui soit l'agrément de la ville. J'ai dit à Miky [Grendene, co-fondateur de Casa Tua] que nous devrions essayer de faire quelque chose sur mon site qui ait un lobby invitant et ouvert au public, qui puisse créer du trafic pour les jeunes qui viennent à Brickell.

Miky a proposé le concept d'un marché dans le hall qui sert le petit-déjeuner et est ouvert 24h/24. Il y aura un espace où les gens pourront s'asseoir. Cela ne ressemblera pas au hall de la copropriété.

En 2018, vous avez terminé la Jade Signature, conçue par Herzog & de Meuron. Comment était-ce de travailler avec les architectes vedettes ?

J'ai eu une super expérience avec Herzog & de Meuron.

Ma femme et moi avons donné une liste de souhaits aux architectes de ce à quoi les unités et les espaces publics devraient ressembler. Nous avons eu un concours normal entre trois ou quatre architectes pour nous donner leurs idées et en avons rencontré quelques-uns à New York.

Puis nous sommes allés en Suisse pour rencontrer Herzog & de Meuron. Nous avons volé huit heures jusqu'à Zurich et conduit une heure jusqu'à Bâle. Il neigeait. Quand nous étions dans la voiture, Cristina, ma femme, a dit "Pourquoi faisons-nous cela ? Nous avions deux merveilleuses options à New York. C'est fou de devoir venir ici." Mais ensuite nous sommes entrés dans la salle de conférence et ils ont eu une présentation ; quand ils ont ouvert la bouche, nous savions que c'était ça.

Nous leur avons dit que nous ne voulions pas voir un piédestal pour le parking et une piscine au sommet. Au lieu de cela, nous voulons un mur relié au sol, de sorte que le hall, la piscine et la plage soient tous au même niveau. Ils ont dit qu'ils pourraient certainement mettre le parking sous terre. J'ai été choqué car nous sommes juste à côté de l'océan. Mais ils le font tout le temps en Allemagne. Il y a des places de stationnement souterraines de 10 étages juste à côté de la rivière. C'est cher et il faut vraiment s'y engager.

Un autre souhait était que toutes les unités aient à la fois une vue sur l'océan et une vue sur la ville. Nous avons également demandé que la piscine ne soit pas ombragée par le bâtiment après 1h, ce qui est courant à Miami. Ils ont donc incliné le bâtiment de 30 degrés – sans incliner les unités.

Ils ont trouvé toutes les réponses pour tout ce que nous voulions faire.

L'année dernière, vous avez lancé des ventes pour un développement St. Regis à Sunny Isles, mais pas avec d'autres architectes vedettes. Pourquoi donc?

Il y avait deux choses. Le bâtiment a été achevé en 2018. Malheureusement, le marché n'était pas encore là. Les acheteurs, aussi sophistiqués soient-ils, ne veulent pas payer de supplément pour ces architectes.

L'acheteur recherche également un style de vie. Cela est fourni par le service et l'attention portée aux détails des personnes qui gèrent et gèrent finalement le bâtiment. Il faut donc s'associer à une marque. Il offre un certain niveau de certitude.

Ces architectes n'aiment pas non plus faire cinq bâtiments dans la même ville. Dans le cas de Herzog & de Meuron, ils reçoivent entre 500 et 600 demandes par an, et ils prennent 30 à 40 projets max. C'est donc autant un processus de sélection pour nous que pour eux.

Je m'en voudrais de ne pas vous poser de questions sur One River Point dans le centre-ville de Miami, où vous envisagez de construire une tour de condos. Le site se trouve de l'autre côté de la rivière depuis le site de Baccarat de Related Group, où des vestiges préhistoriques et des artefacts ont été découverts. Vous avez assisté à la réunion municipale complète de six heures pour savoir si le projet pouvait aller de l'avant. Vous devrez faire une excavation complète, ce qui pourrait coûter cher, entraîner des retards et, au pire, annuler tout le projet. Êtes-vous inquiet?

Nous avons embauché le même archéologue que Related, Bob [Carr]. Pour l'instant, il n'a rien trouvé d'important.

Je pense que ce qui s'est passé avec Related a été vraiment démesuré. Related a fait exactement ce qu'il devait faire. Vous ne pouvez pas supprimer les droits de zonage - à moins que vous ne puissiez payer pour cela. La ville n'a pas les fonds pour faire quoi que ce soit d'important. Mais, bien sûr, vous devez suivre les procédures et prendre très bien soin des artefacts potentiels qui pourraient s'y trouver.

Votre fils était aussi à la réunion. Va-t-il reprendre l'entreprise à un moment donné ?

Je fais très attention à ce que mes enfants le gagnent. Mon aîné, Andres, a maintenant 19 ans. Il vient ici au bureau et adore ça. Son visage s'illumine sur les affaires.

Vous développez à Miami depuis des décennies. Je suis curieux de connaître votre opinion sur Terra offrant 500 millions de dollars pour Castle Beach Club, un complexe de condos en bord de mer à Miami Beach, après l'échec d'une offre similaire de Related Group. (Les résiliations de condos sont importantes de nos jours, les promoteurs payant pour racheter les propriétaires, puis mettre fin à l'association des copropriétaires et réaménager le site. C'est une proposition délicate car elle nécessite généralement l'adhésion de plus de 90 % des propriétaires d'unités ainsi que des négociations sur le prix de chaque unité.)

Nous avons fait une offre pour cette propriété et nous étions relativement proches de ce nombre.

Pouvez-vous me dire combien exactement ?

Il se situait entre 425 et 450 millions de dollars. Mais nous voulions des certitudes. Nous voulions que tout le monde signe. Je ne vais pas perdre deux ans de ma vie à me disputer avec les gens. C'est ce qui se passe en général. Si vous mettez un chiffre globalement, c'est presque impossible. C'est pourquoi l'offre précédente [de Related Group] a échoué. C'est comme avoir un enfant, c'est le plus beau. S'il y a autant d'unités, vous pensez que la vôtre est meilleure.

Il y a aussi un facteur de cupidité. "S'ils n'achètent pas mon unité, ils ne peuvent pas faire ça. Alors je vais demander le double." Mais nous avons conclu ce genre d'ententes. Aux résidences St. Regis à Sunny Isles, nous avons acheté 346 unités et résilié le condo. David [Martin de Terra] est capable.

500 millions de dollars, c'est beaucoup d'argent pour essentiellement des terres. Si vous l'aviez acheté, comment une telle affaire se déroulerait-elle?

Le prix est évidemment un gros problème. Il y a des risques qui y sont associés. Mais l'emplacement et l'exclusivité pourraient générer des ventes de plus de 2,5 milliards de dollars ou quelque chose comme ça. Même si le prix du terrain est très élevé, si vous êtes agressif dans votre pro forma, vous pouvez vendre à 3 500 $ ou 4 000 $ le pied carré. Il y a quelques petits projets à Miami Beach qui obtiennent ces prix au pied carré. Alors évidemment les chiffres fonctionnent.

Mais évidemment, vous devez avoir des hypothèses très solides et un produit très solide.

Pourtant, si vous me disiez aujourd'hui que c'est garanti pour 500 millions de dollars et que tout le monde a signé, j'aurais du mal à dire non.

Envisagez-vous des résiliations de condo?

Oui.

Pouvez-vous me dire plus?

Bien sûr que non.

À Brickell, ce n'est pas facile. Cela prend beaucoup de temps. Certains n'ont pas encore affronté la musique à mon avis. Ils pensent donc que nous, en tant que développeurs, essayons de profiter de la situation. Il y a des dollars très importants associés aux [réparations de bâtiments liées aux évaluations], ce qui, sans doute, n'ajoute même pas 1 $ au prix de vente. Si vous dépensez 100 000 $ pour refaire leur appartement, les gens entrent et disent : « Oh, c'est magnifique. Je paierai plus cher. Les gens ne disent généralement pas cela pour avoir une colonne plus forte.

Julia Echikson peut être jointe à [email protected].